ทางจำเป็นกับภาระจำยอมต่างกันอย่างไร

ทางจำเป็น เกิดขึ้นกรณีที่ดินแปลงนั้นไม่มีทางออกสู่สาธารณะ คือที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่น และไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ (ที่ดินตาบอด) (ปพพ.ม.๑๓๔๙) กฎหมายจึงให้สิทธิที่ดินแปลงที่ถูกล้อมอยู่นั้นผ่านที่ดินแปลงอื่นที่ล้อมอยู่เพื่อไปสู่ทางสาธารณะได้ ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยอำนาจของกฎหมายและไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ปพพ.ม.๑๓๓๘) ทางจำเป็นมีอยู่ตามความจำเป็นที่เกิดขึ้นจริง และจำเป็นกับที่ดินและเจ้าของที่ดินเท่านั้นที่มีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็นได้

ดังนั้นถ้าเจ้าของที่ดินกับเจ้าของโรงเรือนเป็นคนละคนกันเจ้าของโรงเรือนจะขอเปิดทางจำเป็นไม่ได้ต้องให้เจ้าของที่ดินเป็นผู้ขอทางจำเป็นย่อมสิ้นไปเมื่อหมดความจำเป็นกับที่ดินที่ถูกล้อมนั้นทางจำเป็นไม่ได้เกิดขึ้นโดยอายุความ ผู้ที่ขอใช้ทางจำเป็นถูกล้อมตอนไหนเวลาไหนก็มีสิทธิตอนนั้นเมื่อหมดความจำเป็นแล้วสิทธินั้นย่อมสิ้นไปและการขอใช้ทางจำเป็นต้องคำนึงถึงที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดและต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินแปลงนั้นด้วย

ส่วนภาระจำยอม เป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่งโดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์รับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบตัดทอนรอนสิทธิ(ปพพ.ม.๔๘๐)อำนาจกรรมสิทธิ์ของตนทำให้เจ้าของต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น(ปพพ.ม. ๑๓๘๗)

การได้มาซึ่งภาระจำยอมอาจเกิดโดยนิติกรรมสัญญาก็ได้คือเป็นการตกลงระหว่างเจ้าของและผู้ได้ประโยชน์และต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่(มาตรา๑๒๙๙) ถ้าไม่จดทะเบียนฯ เป็นได้เพียงบุคคลสิทธิบังคับได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น...ส่วนอีกกรณีเป็นการได้มาโดยอายุความได้สิทธิ์คือมีการใช้ภาระจำยอมนั้นโดยสงบเปิดเผยและเจตนาจะได้ภาระจำยอมนั้นเป็นเวลาติดต่อกันครบ ๑๐ ปีและการได้มาโดยอายุความนี้แม้ยังไม่จดทะเบียนไม่ทำให้สิทธิดังกล่าวนี้สิ้นไป(ฎีกาที่ ๖๔๕๙/๒๕๕๑) และใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้(ฎีกาที่ ๒๐๙๑-๒๐๙๒/๒๕๔๒)

ภาระจำยอมแม้จะได้มาโดยอายุความหรือโดยนิติกรรมเมื่อไม่ได้ใช้เป็นเวลานานถึง ๑๐ ปีภาระจำยอมนั้นย่อมสิ้นไปหรือตัวทรัพย์นั้นสลายไปหรือหมดประโยชน์แล้วหรือจดทะเบียนยกเลิก(มาตรา ๑๓๙๙,๑๓๙๗) และกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าภาระจำยอมต้องให้ค่าทดแทนแต่ผู้ใช้ประโยชน์จะตกลงกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างไรก็ได้หากภาระจำยอมนั้นเกิดขึ้นโดยนิติกรรม